قولنامه املاک یکی از اسناد پرکاربرد در معاملات ملکی است که پیش از انتقال رسمی ملک به نام خریدار، تنظیم می شود. این سند به عنوان یک تعهد قانونی موقت بین خریدار و فروشنده عمل می کند تا هر دو طرف بر اساس توافقات خود عمل کنند و معامله به صورت امن و قانونی پیش برود.
اهمیت تنظیم دقیق و صحیح قولنامه از آن جهت است که اگر به درستی نوشته نشود، می تواند مشکلات حقوقی و مالی برای طرفین ایجاد کند. در این مقاله نحوه نوشتن قولنامه املاک به‌صورت جامع و گام به گام توضیح داده می شود.
قولنامه املاک چیست؟
قولنامه یک سند معتبر است که برای انتقال مالکیت املاک بین خریدار و فروشنده تنظیم می شود. در این سند، تمامی توافقات میان طرفین درباره جزئیات معامله از جمله نحوه انتقال سند، شیوه پرداخت و سایر شرایط معامله ثبت می گردد. قولنامه در حقیقت یک تعهدنامه موقت است که تا زمان نهایی شدن انتقال مالکیت و انجام معامله رسمی تنظیم و امضا می شود.
قولنامه املاک که به آن Property Affidavit نیز گفته می شود، یک سند عادی محسوب می شود، زیرا به‌طور مستقیم توسط طرفین معامله تهیه می شود و اعتبار آن به میزان درستی و توافقات میان آن ها بستگی دارد. هرچند این سند به عنوان یک قرارداد رسمی در نظر گرفته نمی شود، اما به‌دلیل آثار حقوقی که می‌تواند داشته باشد، بسیار حائز اهمیت است. هر چه در این سند ذکر شود، در صورت بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده، می‌تواند به عنوان مدرک در مراجع قضایی مورد استناد قرار گیرد.
انواع قولنامه
قولنامه‌ها در موارد مختلفی مانند خرید و فروش املاک یا خودرو استفاده می شوند. این سند می‌تواند به اشکال مختلفی تنظیم شود که بر اساس نیاز و شرایط طرفین معامله انتخاب می شود. به طور کلی، قولنامه ها به دو نوع زیر تقسیم می‌شوند:
قولنامه دستی:این نوع قولنامه به صورت غیررسمی توسط خود خریدار و فروشنده یا با همکاری مشاور املاک تنظیم می شود. در این نوع قرارداد، طرفین به‌طور مستقیم بر سر شرایط معامله به توافق می رسند و سند را امضا می کنند. قولنامه های دستی معمولاً در معاملات ساده تر و با ارزش کمتر استفاده می شوند، زیرا تنظیم سریع تر و ساده تری دارند.
قولنامه محضری:این نوع قولنامه در دفترخانه های اسناد رسمی تهیه و تنظیم می شود و به دلیل ثبت رسمی، از اعتبار بیشتری برخوردار است. در قولنامه محضری، شرایط و تعهدات طرفین با دقت بیشتری ثبت و مورد تأیید قرار می گیرد. این نوع قولنامه بیشتر در معاملات بزرگ یا پیچیده که به امنیت حقوقی بالاتری نیاز دارند، مورد استفاده قرار می گیرد.
قولنامه ها نوع خاصی ندارند و بر اساس شرایط و نیازهای معامله می توانند برای خرید، فروش، رهن یا اجاره تنظیم شوند. آن‌ها تنها قراردادهایی هستند که برای ثبت توافقات اولیه میان طرفین و ایجاد تعهدات لازم تنظیم می شوند.
نکات مهم نوشتن قولنامه املاک
۱. بخش های اصلی قولنامه املاک
قولنامه املاک باید شامل اطلاعات و جزئیات دقیقی باشد که توافق بین طرفین را به‌درستی بیان کند. بخش های اصلی یک قولنامه املاک عبارتند از:
الف) مشخصات طرفین معامله
اولین و مهم ترین بخش در هر قولنامه، مشخصات کامل طرفین معامله است. این مشخصات شامل نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی محل سکونت و شماره تماس خریدار و فروشنده است. اگر طرفین دارای وکیل هستند، اطلاعات وکیل نیز باید ذکر شود.
فروشنده:
- نام و نام خانوادگی: [نام فروشنده]
- شماره ملی: [شماره ملی]
- نشانی: [نشانی فروشنده]
- شماره تماس: [شماره تماس فروشنده]
خریدار:
- نام و نام خانوادگی: [نام خریدار]
- شماره ملی: [شماره ملی]
- نشانی: [نشانی خریدار]
- شماره تماس: [شماره تماس خریدار]
ب) مشخصات ملک
در این بخش باید به طور کامل به مشخصات ملک مورد معامله اشاره شود. اطلاعاتی نظیر آدرس دقیق، متراژ، پلاک ثبتی، نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری) و دیگر ویژگی های خاص ملک باید قید شود تا هیچ ابهامی در مورد ملک مورد معامله وجود نداشته باشد.
مشخصات ملک مورد معامله:
- آدرس ملک: [آدرس دقیق ملک]
- پلاک ثبتی: [پلاک ثبتی ملک]
- متراژ: [متراژ ملک]
- نوع ملک: [مسکونی/تجاری/اداری]
- سایر مشخصات: [توضیحات اضافی در مورد ملک]
ج) قیمت و نحوه پرداخت
یکی از بخش های مهم قولنامه، تعیین قیمت ملک و نحوه پرداخت آن است. در این بخش باید مبلغ نهایی ملک ذکر شود و همچنین نحوه و مراحل پرداخت آن (نقدی یا اقساطی) به‌طور دقیق مشخص گردد. همچنین تاریخ‌های پرداخت نیز باید دقیقاً ثبت شوند.
- مبلغ کل معامله: [مبلغ کل به تومان]
- نحوه پرداخت: [توضیح نحوه پرداخت به صورت نقدی یا اقساطی]
- پیش‌پرداخت: [مبلغ پیش‌پرداخت] که در تاریخ [تاریخ] پرداخت می شود.
- مبلغ باقیمانده: [مبلغ باقیمانده] که به‌صورت [نقدی یا اقساطی] و طی [تعداد اقساط یا زمان های مشخص] پرداخت خواهد شد.
د) زمان تحویل ملک و انتقال سند
در این قسمت باید تاریخ دقیق تحویل ملک به خریدار و همچنین تاریخ تنظیم سند رسمی و انتقال آن به خریدار ذکر شود. اگر برای تحویل ملک یا انتقال سند شرایط خاصی وجود دارد، باید در این بخش توضیح داده شود.
تاریخ تحویل ملک: [تاریخ دقیق تحویل ملک به خریدار]
تاریخ انتقال سند رسمی: [تاریخ دقیق انتقال سند به نام خریدار]
ه) تعهدات طرفین
قولنامه باید شامل تعهدات و وظایف طرفین معامله باشد. برای مثال، فروشنده تعهد دارد که ملک را در زمان مقرر و بدون هیچ مشکل حقوقی تحویل دهد و خریدار نیز موظف به پرداخت کامل و به موقع مبلغ توافق شده است.
تعهدات فروشنده: فروشنده متعهد می‌گردد که ملک مورد معامله را در تاریخ [تاریخ تحویل] به خریدار تحویل دهد. فروشنده موظف است ملک را بدون هیچگونه بدهی و مشکلات حقوقی یا ثبتی به خریدار تحویل دهد. فروشنده موظف است در تاریخ [تاریخ] سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل کند.
تعهدات خریدار: خریدار متعهد می شود مبلغ معامله را طبق شرایط قید شده در این قرارداد پرداخت نماید. خریدار متعهد است که در تاریخ [تاریخ] آماده تحویل گیری ملک باشد و هیچ ادعایی مبنی بر تأخیر در تحویل نداشته باشد.
و) فسخ قرارداد و جرایم تأخیر
یکی از موارد مهم در هر قولنامه، شرایط فسخ قرارداد است. در این بخش باید مشخص شود که در چه شرایطی هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را دارند و همچنین جریمه هایی که در صورت تأخیر در پرداخت یا تحویل ملک اعمال می شود، تعیین گردد.
- در صورتی که خریدار به تعهدات مالی خود عمل نکند، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد و می تواند مبلغ پیش پرداخت را به عنوان خسارت نزد خود نگه دارد.
- اگر فروشنده به تعهدات خود از جمله تحویل ملک یا انتقال سند عمل نکند، خریدار حق فسخ قرارداد و دریافت خسارت به میزان [مبلغ یا درصد] را دارد.
- در صورت تأخیر هر یک از طرفین در اجرای تعهدات، مبلغ [مبلغ مشخص به ازای هر روز تأخیر] به عنوان جریمه تعیین می‌شود.
ه. شرایط خاص (در صورت وجود):
[هر شرط اضافی که توافق شده است مانند تعهدات مربوط به تعمیرات، تجهیزات خاص ملک، و غیره]
۲. مراحل تنظیم قولنامه املاک
مرحله ۱: توافق اولیه
در این مرحله خریدار و فروشنده درباره شرایط کلی معامله به توافق می‌رسند. مواردی مانند قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل ملک و انتقال سند از جمله توافقات اولیه است.
مرحله ۲: تنظیم پیش نویس قولنامه
پیش از امضای نهایی، پیش نویسی از قولنامه تهیه می‌شود تا طرفین بتوانند آن را بررسی و در صورت نیاز تغییراتی در آن اعمال کنند. این پیش‌نویس باید شامل همه جزئیات مهم معامله باشد.
تعداد نسخه‌ها: این قرارداد در [تعداد] نسخه تهیه شده است که هر نسخه دارای اعتبار یکسان است و به امضای طرفین و شهود رسیده است.
مرحله ۳: امضای قولنامه
پس از تأیید نهایی متن قولنامه، طرفین آن را امضا می‌کنند. قولنامه معمولاً در سه نسخه تهیه می‌شود: یک نسخه برای خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه برای بنگاه یا مشاور املاک. همچنین بهتر است امضای شاهدان نیز در قولنامه وجود داشته باشد.
امضای شهود:
شاهد اول: نام و نام خانوادگی: [نام شاهد اول] شماره ملی: [شماره ملی شاهد] امضا: __________
شاهد دوم: نام و نام خانوادگی: [نام شاهد دوم] شماره ملی: [شماره ملی شاهد] امضا: __________
امضا طرفین قرارداد:
فروشنده: نام و نام خانوادگی: [نام فروشنده] امضا: __________
خریدار: نام و نام خانوادگی: [نام خریدار] امضا: __________
مرحله ۴: تحویل ملک و انتقال سند
با امضای قولنامه، فروشنده موظف به تحویل ملک طبق شرایط توافق شده است و خریدار نیز باید مبلغ معامله را در زمان مقرر پرداخت کند. پس از آن، مرحله انتقال سند رسمی در دفترخانه صورت می‌گیرد.
۳. نکات قانونی در تنظیم قولنامه املاک
- اعتبار قولنامه: قولنامه یک سند رسمی محسوب نمی شود، اما از نظر حقوقی معتبر است و می‌تواند در محاکم قضایی به عنوان مدرک استفاده شود.
- امضای شاهدان: بهتر است حداقل دو شاهد مستقل قولنامه را امضا کنند تا در صورت بروز اختلافات، شاهدان بتوانند به صحت قولنامه شهادت دهند.
- مهر بنگاه املاک: اگر قولنامه در حضور بنگاه یا مشاور املاک تنظیم می‌شود، مهر رسمی بنگاه باید بر روی آن درج شود.
- درج مشخصات دقیق ملک: از ذکر دقیق جزئیات ملک مانند شماره پلاک، مساحت، و مشخصات ثبتی اطمینان حاصل کنید تا ابهامی در آینده وجود نداشته باشد.
- مطالعه و بررسی کامل: پیش از امضای قولنامه، متن آن باید به طور کامل توسط طرفین و مشاور حقوقی آن ها مطالعه و بررسی شود.
۴. اشتباهات رایج در تنظیم قولنامه
- ذکر نکردن دقیق تعهدات: برخی از قولنامه ها به طور دقیق تعهدات طرفین را ذکر نمی‌کنند که می‌تواند باعث سوء تفاهم های بعدی شود.
- عدم توجه به وضعیت حقوقی ملک: بررسی وضعیت حقوقی ملک قبل از امضای قولنامه بسیار حیاتی است. برای مثال، اطمینان از اینکه ملک در رهن بانک یا دچار مشکلات حقوقی نیست.
- عدم مشخص کردن جرایم تأخیر: قولنامه باید جرایم تأخیر در پرداخت یا تحویل ملک را به وضوح تعیین کند.
نکات مهم در قولنامه خرید خانه
در هنگام خرید خانه، توجه به برخی نکات حیاتی در تنظیم قولنامه ضروری است تا معامله ای امن و بدون مشکل انجام شود. در ادامه به 17 نکته مهم در تنظیم قولنامه خرید خانه اشاره می‌کنیم:
- اگر خانه ای که قصد خرید آن را دارید از طریق ارث به فروشنده رسیده است، قبل از تنظیم قولنامه، گواهی انحصار وراثت و تسویه‌حساب مالیات بر ارث را مشاهده کنید و از صحت آن اطمینان حاصل نمایید.
- سند ملک را شخصاً مشاهده و بررسی کنید و مطمئن شوید که ملک در رهن بانک یا وثیقه نباشد.
- از نکات مهم قبل از امضای قولنامه این است که مطمئن شوید ملک تنها به شما فروخته شده است. برای این منظور، از طریق کد رهگیری استعلام کنید تا بررسی شود که ملک قبلاً به فرد دیگری فروخته نشده باشد.
- اگر فردی به عنوان وکیل یا نماینده مالک قرارداد را امضا می‌کند، مطمئن شوید که او حق قانونی امضا و انجام معامله در این مورد را دارد و این نمایندگی به‌صورت رسمی به او واگذار شده است.
- از اهمیت اعتبار و جواز فعالیت مشاور املاک مطمئن شوید. پیش از عقد قرارداد، بررسی کنید که مشاور املاک دارای مجوز فعالیت رسمی است و صلاحیت انجام این معامله را دارد. همچنین، اسناد و مدارکی که نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شوند، مانند رسیدهای پرداختی، در قولنامه ذکر شوند.
- قبل از امضای قولنامه، مطمئن شوید که فروشنده ممنوع المعامله نیست، زیرا در صورت ممنوع المعامله بودن، قادر به انتقال سند رسمی ملک به شما نخواهد بود.
- تا زمانی که ملک را تحویل نگرفته‌اید یا سند رسمی به نام شما نشده است، از پرداخت کل مبلغ معامله خودداری کنید.
- اگر ملک مورد نظر دارای مستأجر است، حتماً در قولنامه با فروشنده درباره نحوه و زمان تخلیه ملک توسط مستأجر توافق کنید و شرایط آن را در قرارداد مشخص نمایید.
- در صورتی که ملک چند مالک دارد، همه آن ها باید زیر قولنامه را امضا کنند. مگر اینکه یک نفر به نمایندگی از تمامی مالکین، وکالت رسمی و تام الاختیار داشته باشد.
- از درج بند اسقاط کافه خیارات در قولنامه اطمینان حاصل کنید. این بند مانع از لغو معامله توسط فروشنده به بهانه های مختلف می‌شود و امنیت معامله را تضمین می‌کند.
- در قولنامه ذکر کنید که اگر در آینده فردی ادعای مالکیت بر ملک فروخته شده داشت، مسئولیت جبران خسارت بر عهده چه کسی خواهد بود.
- برای اطمینان از اینکه هیچ ادعای دیگری بر ملک مورد معامله وجود ندارد، می‌توانید استعلام های لازم را از مراجع مربوطه دریافت کنید.
- تمام جزئیات مربوط به پرداخت ها و اقساط در قولنامه به وضوح ذکر شود و نحوه پرداخت در هر مرحله به روشنی مشخص گردد.
- توافقات مربوط به مالیات و عوارض مربوط به معامله ملک، مانند عوارض شهرداری یا مالیات نقل و انتقال، در قولنامه به صورت دقیق ذکر و مشخص شود که چه کسی مسئول پرداخت این هزینه ها خواهد بود.
- اگر فروشنده برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود، مشاور املاک که تنظیم کننده قرارداد است، موظف است در قولنامه مبلغی را به عنوان جریمه روزانه برای فروشنده تعیین کند.
- در قولنامه املاک باید به طور واضح ذکر شود که در صورت عدم پرداخت مبلغ توافق شده توسط خریدار در موعد مقرر، معامله به صورت خودکار فسخ خواهد شد.
- ضروری است که دو نفر شاهد معتبر از سوی خریدار و فروشنده، با درج مشخصات کامل خود، زیر قولنامه را امضا کنند تا صحت معامله مورد تأیید قرار گیرد.
اگر یکی از طرفین یا هر دو نتوانند یا نخواهند در جلسه امضای قرارداد حاضر شوند، آیا می‌توانند شخص دیگری را به‌عنوان وکیل یا نماینده قانونی معرفی کنند؟ چگونه؟
بله، این امکان وجود دارد. قانون به طرفین معامله اجازه می‌دهد که شخصاً به‌عنوان اصیل قرارداد را امضا کنند یا در صورت نیاز، مانند بیماری یا مسافرت، با دادن وکالت به شخص دیگری اقدام به انجام معامله و امضای قرارداد نمایند، بدون اینکه نیاز به حضور فیزیکی خودشان باشد.
برای امضای قرارداد به صورت رسمی، باید در دفترخانه اسناد رسمی، به شخصی که عاقل، بالغ و رشید است (چه زن و چه مرد) وکالت دهید. این وکالت شامل اختیارات مشخص برای انجام معامله خواهد بود. همچنین می‌توانید برای این وکالت مدت زمان معینی تعیین کنید، مثلاً دو روزه یا یک هفته ای. نکته مهم این است که اگر وکیل دادگستری قرار است به جای کسی قرارداد را امضا کند، باید به صورت محضری به او وکالت داده شود. صرفاً داشتن وکالت نامه مخصوص وکلا کافی نیست، مگر آنکه این وکالت مرتبط با محاکم باشد.
اگر یکی از طرفین معامله شخص حقوقی مثل شرکت یا مؤسسه است، می تواند نمایندگی برای امضای قرارداد را به مدیرعامل یا یکی از اعضای هیئت مدیره اعطا کند. همچنین این شخص حقوقی می‌تواند به فردی خارج از شرکت، وکالت رسمی برای امضای قرارداد بدهد.
آیا از نظر حقوقی میان دو اصطلاح مبایعه نامه و قولنامه تفاوتی وجود دارد؟ انعقاد قرارداد با انتخاب هر یک چه تأثیری بر سرنوشت آن دارد؟
از دیدگاه حقوقی، عقد یا قرارداد خرید و فروش به‌عنوان “عقد بیع” شناخته می شود. گاهی در عرف از واژه قولنامه به جای مبایعه نامه استفاده می‌شود و هر دو را به یک معنا در نظر می گیرند. اما حقوقدانان و دادگاه ها میان این دو تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی برای هر یک تعریف کرده‌اند.
قولنامه:
قولنامه به طور معمول به صورت سند عادی تنظیم می شود و نشان دهنده توافق دو طرف برای انجام معامله در آینده است. این سند حاوی تعهدات و تضمین هایی است که طرفین برای تحقق معامله نهایی دارند. برای مثال، ممکن است فروشنده متعهد شود که اسناد و مدارک لازم را آماده کند و خریدار نیز متعهد به پرداخت مبلغ معینی در بازه زمانی مشخصی شود. قولنامه در این حالت نوعی پیش قرارداد است که برای تنظیم معامله اصلی به کار می رود.
مبایعه نامه:
بر خلاف قولنامه، مبایعه نامه نشان دهنده انجام معامله نهایی است. در مبایعه نامه، توافق بر سر خرید و فروش ملک به طور قطعی انجام شده است و اصطلاحاً عقد بیع تحقق یافته است. مبلغی که در مبایعه نامه تعیین می‌شود، به عنوان ثمن معامله محسوب می گردد، حتی اگر همه مبلغ در زمان عقد پرداخت نشده باشد. در هر حال، خریدار مالک ملک شده و معامله قطعی است، مگر آنکه بر اساس شروط ضمن عقد یا خیارات قانونی فسخ شود.
نکته مهم این است که گاهی ممکن است قراردادی قولنامه نامیده شود، اما اگر در متن آن از واژه‌های “خریدار” و “فروشنده” استفاده شده و مفاد آن به طور قطعی بر انتقال ملک دلالت کند، دادگاه ها این قرارداد را به عنوان عقد بیع تلقی می‌کنند. عنوان قولنامه نمی‌تواند مانع الزام فروشنده به انتقال ملک به خریدار شود، زیرا قصد واقعی طرفین در قراردادها ملاک تصمیم گیری دادگاه ها است، نه عنوانی که برای قرارداد انتخاب شده است.
نتیجه‌گیری
قولنامه املاک یکی از اسناد مهم در معاملات ملکی است که تنظیم دقیق آن می تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند. توجه به جزئیات قولنامه، تنظیم شرایط واضح و روشن، و بررسی وضعیت حقوقی ملک از مهم ترین نکاتی هستند که در هنگام تنظیم قولنامه باید در نظر گرفته شوند. استفاده از مشاور حقوقی یا مشاور املاک معتبر نیز می‌تواند به اطمینان از صحت و درستی معامله کمک کند.
نمونه قراداد خرید و فروش زمین (قولنامه زمین)
ماده ۱ – طرفین قرارداد ۱-۱ فروشنده/فروشندگان ………………………… فرزند ………………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از …………….. کد ملی …………………… متولد ……………… ساکن …………………………………………… تلفن …………………… با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت …………………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ………………… متولد …………………… به موجب …………………………… ۱-۲ خریدار/خریدارن ………………………… فرزند ………………… به شماره شناسنامه ……………… صادره از …………….. کد ملی …………………… متولد ……………… ساکن …………………………………………… تلفن …………………… با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت …………………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ………………… متولد …………………… به موجب …………………………… ماده
۲ – موضوع قرارداد و مشخصات زمین موضوع قرارداد: تمامت شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت …………………………… متر مربع دارای پلاک …………………. فرعی از اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک ……………………. فرعی از اصلی مزبور واقع در اراضی …………………………… بخش …………………………… ثبتی …………………………… بحدود مندرج در اظهارنامه ثبتی مربوط، با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثناء اعم از عرصه و اعیان و یک حلقه چاه آب حفر شده و بصورت چاردیواری/غیرچهار دیواری …………………………… که منافع مبیع مورد معامله قبلا به کسی واگذار نشده و خریدار با رویت مبیع، از محل ملک وقوع وقوف کامل پیدا کرد، و از حدود و مشخصات ملک آگاهی یافت.
ماده ۳ – ثمن معامله و نحوه پرداخت ۳-۱ کل ثمن معامله عبارت است از مبلغ به عدد …………………………… ریال به حروف …………………………………… ریال معادل …………………………… تومان وجه رایج مملکتی تعیین که مورد تراضی و توافق طرفین قرار گرفت که به ترتیب ذیل از سوی خریدار / خریداران به فروشنده / فروشندگان پرداخت می گردد . ۳-۲ مبلغ …………………………… ریال معادل ……………………… تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره …………………………… عهده بانک …………………………… مورخ …………………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شد. ۳-۳ مبلغ ……………………… ریال معادل ………………………… تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره …………………………… عهده بانک …………………………… مورخ …………………………… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد. ۳-۴ مبلغ مبلغ ………………………… ریال معادل ………………………… تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره ………………………… عهده بانک …………………………… مورخ …………………..…… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد. ۳-۵ مبلغ …………………………… ریال معادل …………………………… تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره …………………………… عهده بانک …………………………… مورخ ……………….……… از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد. ماده ۴- تنظیم سند رسمی ۴-۱ به منظور تنظیم سند رسمی طرفین متعهدند که در ساعت ……………… تاریخ ………………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………… واقع در …………………………………………… معرفی نماید حاضر شده و کلیه تشریفات قانونی معامله را انجام دهند. ۴-۲ پس از حضور در دفترخانه در صورتی که طرف مقابل حاضر نباشد طرف دیگر باید مراتب را کتباً به سردفتر اعلام و نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند. فروشنده فتوکپی کلیه اسناد و اوراقی را که آماده کرده ضمیمه خواهد نمود . اگر خریدار حامل ثمن معامله به صورت وجه نقد باشد باید به رویت سردفتر برسد و در حضور او شمرده و مراتب در نامه مورد اشاره درج شود. در صورتی که خریدار چک تضمین شده بانکی همراه داشته باشد کپی آن را ضمیمه کند. ۴-۳ هریک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند و یا از آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست را فراهم نکند مکلف است مبلغ ……………………………… ریال بابت جریمه عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه به اصل معامله انجام شده نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی سازد. ماده ۵- شرایط و آثار قرارداد ۵-۱ مخارج تنظیم سند حق التحریر و حق الثبت و هزینه محضر بر مبنای قیمت منطقه بندی به عهده طرفین است. ۵-۲ در صورتی که برای انتقال قطعی ملک مورد مبایعه نامه ارائه هرگونه سندی لازم باشد فروشنده موظف به ارائه آن به دفترخانه می باشد . ۵-۳ پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین مالیات و عوارض تا پایان روز معامله بر مبنای قیمت منطقه ای به عهده فروشنده است. ۵-۴ فروشنده / فروشندگان اقرار نمودند که زمین مورد معامله جزو اراضی موات و ملی نمی باشد و همچنین مشمول مصادره اموال , سرپرستی و در توقیف نبوده و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافع آن به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نمی باشد و در صورت رهن بودن مکلفند قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام نمایند چنانچه فروشنده / فروشندگان نسبت به فک رهن اقدام نکنند خریدار می تواند با مراجعه به مرتهن , ملک را از رهن خارج کند و با امضاء این قرارداد، خریدار وکیل و قائم مقام قانونی فروشنده در مورد فک رهن محسوب می گردد. ۵-۵ چنانچه خریدار به هرنحوی از انحاء از انجام معامله استنکاف ورزد موظف به پرداخت وجه الالتزام ………………………………… ریال می باشند که باید به طرف مقابل پرداخت گردد. ۵-۶ در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد. قرارداد باطل است و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به منتقل الیه مسترد کند. ۵-۷ در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن ، مستحق الغیر بودن ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، غصبی بودن قانوناَ قابل انتقال به خریدار نباشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله ، معادل ……………………………………. ریال به عنوان خسارت (وجه الالتزام) به خریدار بپردازد. ماده ۶- اسقاط خیارات کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید. ماده ۷- مقررات ناظر این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود. ماده ۸- نسخ و تصدیق قرارداد این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل خریدار و فروشنده نسبت به مفاد و شروط آن در ۸ ماده و ……. نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.
محل امضاء و اثر انگشت فروشنده/فروشندگان نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست محل امضاء و اثر انگشت خریدار/خریداران نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم